Jusqu’à présent, le plafonnement du loyer du bail commercial en renouvellement se calculait avec l’indice du coût de la construction (ICC). Mais la loi Pinel du 18 juin 2014 a remplacé, pour les activités commerciales, l’ICC par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Cependant, l’ICC reste un indice valable pour les clauses d’indexation. De nombreux baux commerciaux comportent toujours des clauses d’indexation annuelles en fonction de la variation de l’ICC. Or, ces deux indices n’évoluent pas dans les mêmes proportions. Ces dernières années l’ICC a augmenté beaucoup plus fortement que l’ILC.
De ce fait, le loyer plafonné du bail en renouvellement va fréquemment être d’un montant inférieur au loyer contractuel indexé, en vigueur au cours de la dernière année du bail. Le plafonnement du loyer du bail renouvelé va ainsi aboutir à une baisse de loyer par rapport au loyer du bail expiré. En effet, le plafonnement ne se calcule pas sur la base du dernier loyer, mais sur la base du loyer initial du bail.
On prend le loyer d’origine et il n’y a pas lieu de prendre en considération les loyers indexés, ni d’éventuels paliers (1), ni un quelconque loyer intermédiaire (2). Prenons un exemple chiffré et supposons les données de fait suivantes : bail de neuf ans qui a pris effet le 1er juillet 2006 ; un loyer d’origine de 100.000 € par an ; une clause d’indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction en fonction de l’indice du 1er trimestre de chaque année (indice initial : 1er trimestre 2006) ; un renouvellement à effet du 1er juillet 2015. En application de la clause d’indexation annuelle, le loyer aurait évolué de la façon suivante :
- au 1er juillet 2006 : 100.000 €
- au 1er juillet 2007 : 100.000 € x 1385 (ICC du 1er trimestre 2007) = 101.688,69 € 1362 (ICC du 1er trimestre 2006)
- 1er juillet 2008 : 101.688,69 € x 1497 (ICC du 1er trimestre 2008) = 109.911,89 € 1385 (ICC du 1er trimestre 2007)
- au 1er juillet 2009 :109.911,89 € x 1503 (ICC du 1er trimestre 2009) = 110.352,42 € 1497 (ICC du 1er trimestre 2008)
- au 1er juillet 2010 :110.352,42 € x 1508 (ICC du 1er trimestre 2010) = 110.719,53 € 1503 (ICC du 1er trimestre 2009)
- au 1er juillet 2011 : 110.719,53 € x 1554 (ICC du 1er trimestre 2011) = 114.096,92 € x1508 (ICC du 1er trimestre 2010)
- au 1er juillet 2012 : 114.096,92 € x 1617 (ICC du 1er trimestre 2012) = 118.722,47 € 1554 (ICC du 1er trimestre 2011)
- au 1er juillet 2013 : 118.722,47 € x 1646 (ICC du 1er trimestre 2013) = 120.851,69 € x 1617 (ICC du 1er trimestre 2012)
- au 1er juillet 2014 : 120.851,69 € x 1648 (ICC du 1er trimestre 2014) = 120.998,53 € x1646 (ICC du 1er trimestre 2013).
- Au 1er juillet 2014, c’est-à-dire l’année précédant la date du renouvellement, le loyer contractuel indexé aura atteint 120.998,53 € l’an.
Or, le plafonnement se calculera avec l’ILC sur la base du loyer initial de 100.000 €, en fonction de la variation de l’ILC entre le 1er trimestre 2006 et le 1er trimestre 2015, puisque le dernier indice connu à la date du renouvellement (1er juillet 2015) sera l’indice du 1er trimestre 2015 (non encore publié à la date du présent article).
L’ILC du 1er trimestre 2006 s’établissait à 94,21. Celui du 1er trimestre 2015 (non encore publié à la date de la présente étude) se situera probablement entre 108,50 et 109. Le loyer plafonné du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015 se situera donc aux alentours de 115.50 Le plafonnement aboutit ainsi à une baisse, par rapport au loyer contractuel, de l’ordre de 5 %.
Or la loi Pinel du 18 juin 2014 est actuellement applicable à tous les renouvellements des baux commerciaux qui n’ont pas encore été conclus. Elle devrait normalement s’appliquer à toutes les procédures qui ont été introduites après le 1er septembre 2014, même si la date du renouvellement est antérieure.
Un renouvellement de bail à effet, par exemple, du 1er avril 2012 peut fort bien avoir donné lieu à la notification d’un mémoire en janvier 2014 et à l’introduction d’une procédure en 2015. Le bail ne sera définitivement renouvelé qu’à l’issue de la procédure, lorsque le loyer aura été définitivement fixé et accepté.
Bien que le renouvellement prenne effet au 1er avril 2012, c’est-à-dire avant la loi Pinel, le contrat ne sera véritablement renouvelé qu’avec l’accord des parties sur le nouveau loyer, ou l’acceptation du jugement fixant ce nouveau loyer, lesquels sont dans cette hypothèse postérieurs à la loi Pinel (3). Nous pouvons donc prendre l’exemple d’un renouvellement de bail à effet du 1er juillet 2014.
Supposons les données suivantes : un bail de neuf années à compter du 1er juillet 2005 ; un loyer annuel de 100.000 € ;une clause d’indexation annuelle sur l’ICC (indice initial : 1er trimestre 2005) ; un renouvellement au 1er juillet 2014. Le loyer contractuel indexé augmentera chaque année au 1er juillet 2006, au 1er juillet 2007, au 1er juillet 2008, etc.
Au 1er juillet 2013, avec l’indice du 1er trimestre 2013 (1646) et celui du 1er trimestre 2012 (1617) appliqués au loyer de l’année précédente, on atteint un montant de 129.606,29 € l’an.
Or le loyer plafonné avec l’ILC s’établira à :100.000 € x 108,50 (ILC du 1er trimestre 2014) = 117.742 € 92,15 (ILC du 1er trimestre 2005). Dans cet exemple, le loyer du bail renouvelé plafonné au 1er juillet 2014 aboutira à une baisse d’à peu près 10 % par rapport au loyer contractuel de la dernière année du bail.
Ainsi, dans la conjoncture actuelle, il est assez fréquent que les valeurs locatives aient elles-mêmes baissées. On sait que dans ce cas, le locataire peut demander la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, à la baisse, a en effet été jugé il y a près de trente ans que : « Dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu’à défaut d’accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, c’est exactement qu’un arrêt a retenu que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, inférieure en l’espèce au loyer expiré » (4).
Cette jurisprudence a été constamment réitérée depuis lors, notamment par une série d’arrêts de 1992 à 2014 (5). Mais, même lorsque la valeur locative elle-même n’a pas baissé, le plafonnement peut aboutir à une réduction du loyer contractuel indexé.
—————————————————————————————————————-Cass. 3e civ. 6 mars 2013, n°12-13962 Cass. 3e civ. 17 mai 2006, Gaz. Pal. des 15 et 16 décembre 2006, p. 24. Sur la question voir nos études : « L’application de la loi du 18 juin 2014 dans le temps », Gaz. Pal. des 8 et 9 août 2014, p. 47, et : « Loi Pinel : désaccords sur son application dans le temps », Gaz. Pal. du 14 avril 2015, p.6Cass. 3ème civ. 29 octobre 1986, Gaz. Pal. 1987.1.218). Cass. 3e civ. 5 février 1992, Administrer juillet 1992 ; Cass. 3e civ. 3 décembre 2003, Administrer février 2004, p.24 ; Cass. 3e civ. 13 janvier 2004 ; Administrer avril 2004, p.27 ; Cass. 3e civ. 3 juin 2004, Gaz. Pal. du 30 septembre 2004, p.38 ; Cass. 3e civ. 5 novembre 2014, n° 13-21990, Gaz. Pal. des 23 et 25 novembre 2014, p.26.
