RÉSUMÉ.
Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER.
Dans le cadre d’une procédure classique de fixation du loyer du bail en renouvellement, les juges avaient condamné la société locataire au paiement des intérêts au taux légal sur les rappels de loyer, à compter de la date du renouvellement. La décision est cassée sur ce point et la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence (I). Mais cette jurisprudence s’était développée sur le fondement de l’article 1155 du Code civil dont les dispositions ont été supprimées lors de la réforme du droit des contrats par l’ordonnance du 10 février 2016, ce qui permet de s’interroger sur les dispositions actuellement applicables (II).
I – LA SOLUTION JURISPRUDENTIELLE SOUS L’ANCIEN RÉGIME.
L’ancien article 1155 du Code civil disposait que « les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêts du jour de la demande ou de la convention ». Sur le fondement de ce texte la Cour de cassation, par un arrêt du 20 mars 1969, avait jugé que « les intérêts moratoires attachés aux loyers courent du jour de la demande en fixation du nouveau loyer, par le seul effet de la loi » [1]. Cependant, un revirement de jurisprudence intervint quelques vingt ans plus tard. Par un arrêt du 23 mars 1988, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation retint une solution différente, en fixant le point de départ des intérêts à la date de prise d’effet du renouvellement et au fur et à mesure des échéances suivantes [2].
Le débat sur la détermination du point de départ des intérêts sur les rappels de loyer fut relancé en 2009, lorsque la cour d’appel de Paris adopta une nouvelle jurisprudence en faisant partir les intérêts de la date du jugement fixant le loyer. [3]. Finalement, dans plusieurs arrêts rendus au cours de la dernière décennie, la Cour de cassation revint à la jurisprudence des années 60 en décidant que les intérêts sur les rappels de loyers, lorsque celui-ci est fixé à la hausse, partent du jour de l’assignation lorsque c’est le bailleur qui a pris l’initiative de la procédure, ou bien du jour de la notification du premier mémoire du bailleur en défense, comportant une demande reconventionnelle, lorsque c’est le preneur qui a engagé la procédure[4].
On peut considérer que la même règle doit s’appliquer aux intérêts dus au locataire sur les trop-versés de loyers, lorsque le loyer de renouvellement est fixé à la baisse. Dans l’arrêt présentement commenté, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence. Pourra-t-elle se maintenir sous l’empire des nouveaux textes du Code civil ?
II – LES NOUVELLES DISPOSITIONS DU CODE CIVIL
L’article 1155 a été supprimé et aucune nouvelle disposition ne fait allusion aux intérêts produits par les loyers. Le nouvel article 1343-1, alinéa 2, du Code civil, dispose que l’intérêt « est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat ». Or, la loi ne traite pas des intérêts sur les loyers, ni sur les rappels de loyers après fixation judiciaire.
Aux termes de l’article 1343-2 nouveau du Code civil, la capitalisation des intérêts est possible « si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise », mais les textes sur les intérêts eux-mêmes n’envisagent pas l’hypothèse où une décision de justice les fixerait.
On sait d’autre part qu’une décision de fixation du loyer n’est pas une décision de condamnation, et que les dispositions de l’article 1231-7 du Code civil selon lesquelles « la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement » ne s’applique pas à une décision de fixation de loyer. Sont également étrangères aux décisions du juge des loyers commerciaux les dispositions de l’article L.313-3 du Code monétaire et financier, concernant le taux de l’intérêt légal majoré en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice.
Compte tenu des nouvelles dispositions du Code civil, on est obligé de se reporter à l’article 1231-6 aux termes duquel les intérêts sont dus « à compter de la mise en demeure ».rn rn Il faudra voir si la jurisprudence assimile l’assignation afin de fixation du loyer à la mise en demeure prévue par ce texte, et assimile également le mémoire reconventionnel à une telle mise en demeure. On peut se demander si, pour mettre valablement en demeure l’autre partie d’avoir à payer un rappel de loyer ou d’avoir à rembourser un trop-perçu, il ne faut pas préalablement en avoir fait fixer le montant, car mettre en demeure de payer une somme non due, car non encore fixée judiciairement, peut paraitre contestable.
Comme l’observe le Professeur Alain Bénabent, les intérêts « ne peuvent en principe commencer à courir que si la dette est déterminée et exigible » et « il faut éviter en effet qu’une dette produise intérêts alors que son montant n’est pas encore fixé » [5].
[1] Cass. 3e civ. 20 mars 1969, JCP 1970, II, 16200, note B. Boccara. [2] Cass. 3e civ. 23 mars 1988, Rev. loy. 1988, p. 318, note R. Vaissette. [3] Sur la question, voir notre étude : Les intérêts sur les loyers commerciaux fixés judiciairement, Gaz. Pal. du 13 mars 2010, doctr. p. 7.4] Cass. 3 civ. 3 oct. 2012, n° 11-17.177, Gaz. Pal. du 20 avr. 2013, p. 24, note J.-D. Barbier ; Cass. 3e civ. 18 juin 2014, n° 13–14.715, AJDI 2014, p. 868, obs. J.-P. Blatter, Rev. Loyers 2014, p. 346, note B. de Lacger, Loyers et copr. 2014, n° 248, note Ph.-H. Brault, Administrer août-sept. 2014, p. 40, note D. Lipman-Boccara ; Cass. 3e civ. 16 mars 2017, n° 16-10.216 ; Cass. 3e civ. 12 avr. 2018, n°16-26514, Administrer oct. 2018, p.40 note J.-D.Barbier.[5] A. Bénabent Droits des obligations, LGDJ Lextenso 15ème éd. .p.586
