RÉSUMÉ
La faute du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que le preneur ait quitté les lieux en cours d’instance.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
Lorsque le locataire commet des infractions après l’expiration du bail, pendant la période de maintien dans les lieux, il risque de perdre son droit à indemnité d’éviction. Dans l’affaire commentée, les bailleurs et la société locataire s’opposaient notamment quant à la prise en charge de certains travaux ; la société locataire elle-même avait envisagé de demander la résiliation du bail si les travaux n’étaient pas réalisés ; de leur côté, les bailleurs avaient signifié plusieurs commandements de payer les loyers ; ils avaient également signifié des mises en demeure de remettre les locaux dans leur état initial. Finalement, à l’arrivée du terme du bail, les bailleurs signifièrent à leur locataire un congé comportant refus de renouvellement du bail et refus de toute indemnité d’éviction pour le 30 novembre 2013, au motif que certains loyers étaient impayés et que la société locataire avait réalisé des travaux irréguliers.
La société locataire demanda le paiement d’une indemnité d’éviction. Les bailleurs demandaient la résiliation du bail. En cours de procédure, la société locataire déménagea, le 15 octobre 2015. Un locataire dont le renouvellement du bail est refusé n’est pas obligé de se maintenir dans les lieux. Il peut restituer les lieux loués sans pour autant perdre son droit à indemnité d’éviction[1]. Il ne faut toutefois pas que ce départ ait une cause étrangère au congé lui-même, car dans certains cas le déménagement peut être qualifié de départ volontaire privatif de toute indemnité d’éviction[2].
La Cour d’appel avait estimé, en l’espèce, que la demande des bailleurs afin de résiliation du bail n’avait plus de sens puisque, d’une part, le bail était expiré depuis la date d’effet du congé et que, d’autre part, la société locataire avait définitivement quitté les lieux.
Cette double objection est rejetée par la Cour de cassation : même après l’expiration du bail, et même si le locataire a déménagé, le bailleur peut se prévaloir des infractions commises soit en cours de bail, soit pendant le maintien dans les lieux, à l’appui d’une demande de résiliation. La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 1er mars 1995, sanctionnant la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris, a effectivement décidé que « le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction est maintenu dans les lieux aux conditions du bail expiré », ce qui permet au propriétaire de poursuivre le « prononcé de la résiliation judiciaire » laquelle « n’est pas soumise à l’exigence d’une mise en demeure préalable », et que le bailleur peut également « pour refuser de payer l’indemnité d’éviction », invoquer la clause résolutoire du bail expiré à l’égard du locataire maintenu dans les lieux[3].
Toutefois, la clause résolutoire étant d’interprétation étroite, elle ne peut être mise en œuvre que pour le défaut de paiement du loyer, non en cas de défaut de paiement de l’indemnité d’occupation. La solution retenue par la Cour de cassation repose sur une fiction juridique. La fiction juridique est un procédé qui consiste à raisonner comme si une situation juridique existait, alors qu’elle n’existe pas. On retient une certaine qualification contraire à la réalité des faits, pour en déduire des conséquences de droit, alors que les seuls faits ne le permettraient pas.
Bien que le bail soit expiré, il faut raisonner comme s’il se poursuivait, puisque le maintien dans les lieux intervient, selon la loi, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf en ce qui concerne l’indemnité d’occupation substituée au loyer. En cas de défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, si la clause résolutoire ne peut pas être mise en œuvre, en revanche il est possible de demander la résiliation judiciaire, c’est-à-dire la perte du droit au maintien dans les lieux et la déchéance du droit à indemnité d’éviction[4].
Ainsi, les propriétaires pouvaient fort bien, malgré l’expiration du bail et le départ de la société locataire, poursuivre une demande de résiliation judiciaire ou d’acquisition de la clause résolutoire pour des défauts de paiement de loyer ou pour sanctionner des travaux irréguliers, les infractions alléguées ayant été commises au cours du bail ou pendant la période de maintien dans les lieux
On notera que le même raisonnement est suivi en cas d’incendie. La destruction du bien loué, en cas d’incendie, entraîne la résiliation du bail et lorsque cet accident survient après un refus de renouvellement, pendant le maintien dans les lieux du locataire, ce dernier perd son droit au maintien dans les lieux et ne peut plus prétendre au versement d’une indemnité d’éviction[5].
Pourtant, l’article 1722 du Code civil envisage l’incendie « pendant la durée du bail ». Mais, là encore, la Cour de cassation raisonne au moyen d’une fiction juridique, la période de maintien dans les lieux étant assimilée à la durée du bail lui-même.
[1] Cass. 3e civ. 13 juillet 1994 : Gaz. Pal. du 13 octobre 1994, p. 8, note J.-D. Barbier. 2] Cass. 3e civ. 10 février 1999 : Administrer juin 1999, p. 25 ; Cass. 3e civ. 29 septembre 2009 : Administrer avril 2010, p. 22. [3] Cass. 3e civ. 1er mars 1995 : Administrer juillet 1995, p. 27, note J.-D. Barbier ; voir aussi Cass. 3e civ. 4 mai 2000 : Administrer juin 2001, p. 17, note J.-D. Barbier n[4] Cass. 3e civ. 29 juin 2005 : Gaz. Pal. du 10 décembre 2005, p. 21, note C.-E. Brault. [5] Cass. 3e civ. 29 juin 2011 : Administrer août-septembre 2011, p. 27, note J.-D. Barbier.
