RÉSUMÉ
Pour condamner la société locataire à verser une certaine somme au titre des charges locatives et d’une quote-part de travaux de toiture, l’arrêt retient que les charges 2013 sont dues par celle-ci au vu des justificatifs à hauteur de 519,20 euros et que l’article 5 du bail stipule que le preneur prend à sa charge les travaux de gros-œuvre et toiture en particulier dans la limite de sa quote-part de surface occupée.
En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société locataire qui soutenait d’une part, qu’en l’absence de stipulation contractuelle, les charges n’étaient pas récupérables par le bailleur auprès du preneur et, d’autre part, que les travaux réalisés par le bailleur ne relevaient pas en totalité des seuls travaux de toiture dont une quote-part au regard de la surface occupée était mise à sa charge par le bail, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
La Cour de cassation rappelle une règle de droit constante : seules sont récupérables sur le locataire les charges expressément et précisément prévues comme telles dans la convention des parties. Ce rappel n’est pas inutile dans la mesure où, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application (articles L.145-40-2 et R.145-35 et 36 du Code de commerce), qui a déclaré non récupérables certaines charges ou taxes, certains bailleurs prétendent, tantôt que toutes les autres charges le seraient de plein droit, tantôt qu’il n’y aurait plus de charges exorbitantes au sens de l’article R.145-8 du Code de commerce.
En réalité, la loi Pinel s’est bornée à interdire la récupération de certaines charges ou taxes, mais les autres règles de droit n’ont nullement été modifiées. La nécessité d’une clause expresse, visant spécialement la charge ou la taxe litigieuses, résulte d’une jurisprudence abondante. Ainsi, la clause mettant à la charge du locataire les travaux d’entretien et de réparations ne permet pas de lui faire supporter des travaux de rénovation ou de restructuration[1].
Alors même que le bail met à la charge de la locataire les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, une cour d’appel ne peut pas la condamner à payer des charges « sans constater que des stipulations expresses du contrat de bail commercial mettaient à la charge de la locataire les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif »[2].
En l’absence de clause expresse du contrat mettant à la charge de la locataire les honoraires du gérant, c’est à bon droit que le Tribunal les a exclus du compte de charges »[3]. La Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait mis à la charge du locataire le remboursement de la TVA sur les loyers « alors que les clauses du bail visaient les impositions dues par les preneurs », non le remboursement de la TVA[4]. De même, « La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle »[5]. Le remboursement de la taxe d’ordures ménagères n’est pas dû, « à défaut de clause expresse »[6]. La récupération de la taxe foncière sur le preneur nécessite également une clause expresse : « Le paiement de la taxe foncière par la locataire n’étant pas expressément prévue dans le bail » cette taxe n’est pas due[7].
La Cour de Versailles a jugé : « La taxe foncière ne peut être répercutée sur le preneur que par une convention expresse. Spécialement, lorsque aucune référence expresse n’est faite à la taxe foncière et que le texte du contrat (…) fait obligation au preneur d’acquitter exactement tous impôts et taxes (…) la taxe foncière ne peut être réclamée au preneur »[8]. La clause doit non seulement être expresse, mais encore précise ou spécifique. Une clause générale doit s’interpréter restrictivement. Ainsi, alors même que le bail met à la charge du locataire le ravalement, le bailleur ne peut pas en demander le remboursement au preneur lorsque ce ravalement a été prescrit par l’autorité administrative[9].
De même, en dépit de la clause mettant à la charge du locataire les réparations visées par l’article 606 du Code civil, qui est d’interprétation stricte, les preneurs ne sont pas tenus de refaire la toiture atteinte par la vétusté et le bailleur n’est pas exonéré de la réfection totale de la toiture[10]. « La clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n’exonère pas le bailleur de la réfection de cette dernière dès lors qu’elle est totale »[11].
L’interprétation restrictive résulte du Code civil : « Les clauses concernant les assurances et honoraires du syndic doivent, dans le doute de la convention, s’interpréter en faveur de celui qui a contracté l’obligation conformément à l’article 1162 du Code civil »[12], disposition reprise dans le nouvel article 1190 du Code civil : « Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur ».
[1] Cass. 3e civ. 13 novembre 2013, trois arrêts, n° 12-23980, 12-23981 et 12-23982. [2] Cass. 3e civ. 6 mars 2013, n° 11-27.331, Gaz. Pal. des 19 et 20 avril 2013, p. 20.r 3] C. Paris 22 juin 2005, AJDI 2005, p. 837. 4] Cass. 3e civ. 27 juin 2001, n° 99-19.007.r [5] ass. 3e civ. 13 juin 2012, n° 11-17.114, Gaz. Pal. des 29 et 30 juin 2012, p. 15. [6] Cass. 3e civ. 18 novembre 1998, Gaz. Pal. des 25 et 26 octobre 2000, p. 46. [7] Cass. 3e civ. 22 mai 2013, n° 12-18.995, Gaz. Pal. des 2 et 3 août 2013, p. 27. [8] C. Versailles 4 juin 1992, Administrer mai 1993, p. 52 ; voir aussi C. Paris 16 juin 2004, AJDI septembre 2004, p. 638. [9] Cass. 3e civ. 10 mai 2001, Gaz. Pal. des 8 et 9 février 2001, p. 22. [10] Cass. 3e civ. 16 mai 2000, n° 98-20.555, Gaz. Pal. 2001, som., p. 500. [11] Cass. 3e civ. 10 mai 1991, Administrer novembre 1991, p. 78. [12] C. Paris 5 octobre 1995, Loyers et copr. 1995, n° 530.
