RÉSUMÉ.
L’usufruitier peut notifier au preneur, sans le concours de nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement et, ayant seul la qualité du bailleur, l’indemnité d’éviction est à sa charge.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER.
Par cet important arrêt, très clair et didactique, la Cour de cassation rappelle et précise les règles applicables lorsqu’un local, appartenant à un usufruitier et à un nu-propriétaire, fait l’objet d’un bail commercial. En l’espèce, l’usufruitière et la nue-propriétaire d’un immeuble à usage commercial avaient toutes deux signifié un refus de renouvellement du bail aux locataires, et il avait été jugé que ces derniers avaient droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour d’appel avait donc condamné in solidum l’usufruitière et la nue-propriétaire au paiement de l’indemnité d’éviction. L’arrêt de la Cour d’appel est cassé. Après avoir rappelé que l’usufruitière ne peut, sans le concours de la nue-propriétaire, consentir un bail commercial, la Cour de cassation relève que l’usufruitière a néanmoins seule la qualité de bailleresse, et qu’elle est seule débitrice de l’indemnité d’éviction. La nue-propriétaire ne pouvait pas être condamnée in solidum. Les règles de droit se résument en deux propositions, qui peuvent paraître contradictoires au premier abord, mais qui s’expliquent logiquement : l’usufruitier ne peut consentir seul un bail commercial (I), mais il a seul la qualité de bailleur avec les conséquences qui s’y attachent (II).
– L’USUFRUITIER NE PEUT CONSENTIR SEUL UN BAIL COMMERCIAL.
La règle figure au dernier alinéa de l’article 595 du Code civil : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte »[1]. Un bail commercial qui serait consenti par l’usufruitier seul serait frappé de nullité[2]. Il s’agit d’une nullité relative dont seul peut se prévaloir le nu-propriétaire[3] et l’action en nullité étant une action personnelle, elle ne se transmet pas à l’acquéreur de l’immeuble[4]. Pour éviter la nullité du bail consenti par l’usufruitier seul, le locataire ne peut pas tenter de se prévaloir de la théorie de l’apparence, dès lors qu’il savait que le signataire n’était pas le seul propriétaire, car il lui appartenait de vérifier l’étendue des pouvoirs du signataire[5].
Ces règles s’imposent lors de la conclusion d’un bail commercial, mais également lors de son renouvellement. L’usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, renouveler un bail commercial[6]. L’usufruitier ne peut pas non plus, sans le nu-propriétaire, exercer le droit de repentir après un refus de renouvellement, car l’exercice du droit de repentir équivaut à la conclusion d’un renouvellement de bail[7].
Est également nul un avenant au contrat de bail, prévoyant une réduction du loyer, si cet avenant a été consenti par l’usufruitier sans l’intervention du nu-propriétaire[8]. Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation prend le soin d’expliquer le fondement de cette règle. Si le concours de nu-propriétaire est nécessaire, conformément à l’article 595 du Code civil, c’est « en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit ». Lorsqu’un bail commercial est consenti, le locataire acquiert le bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment le droit au renouvellement, et d’une façon plus générale, ce que l’on appelle la propriété commerciale. Celle-ci ne prendra pas fin avec la disparition de l’usufruit : le bail commercial obligera l’ancien nu-propriétaire, devenu pleinement propriétaire.
Le titre locatif étant susceptible de durer plus longtemps que l’usufruit lui-même, le nu-propriétaire est concerné, puisqu’il a vocation à devenir pleinement propriétaire. C’est la raison pour laquelle son concours à l’acte est nécessaire. On ne peut pas lui opposer la propriété commerciale s’il n’a jamais donné son consentement. Mais tant que l’usufruit subsiste, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur, comme le dit la Cour de cassation dans l’arrêt commenté.
II – L’USUFRUITIER A SEUL LA QUALITÉ DE BAILLEUR.
La Cour de cassation décide que l’usufruitier a « seul, la qualité de bailleur ». A notre connaissance, la règle n’avait jamais été aussi clairement exposée. La règle est d’une parfaite logique. On sait que l’usufruit consiste à démembrer la propriété. L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, c’est-à-dire qu’il a droit à l’usage et droit aux fruits. Le nu-propriétaire reste titulaire de l’abusus, c’est-à-dire du droit d’abuser de la chose, de la transformer ou même de la détruire s’il le souhaite. Or, un bail ne transmet que des droits personnels.
Un bail ne transmet que l’usus, en aucun cas l’abusus. Quant au fructus, aux fruits produits par l’immeuble, il s’agit des loyers, qui reviennent à l’usufruitier. Les éléments concédés au preneur par un bail commercial sont ceux dont l’usufruitier est titulaire. C’est bien l’usufruitier qui est le bailleur, puisque c’est le droit d’usage dont il dispose qui est transmis au preneur. Le nu-propriétaire, quant à lui, n’accorde au locataire aucun des droits dont il est titulaire ; il n’a pas droit aux fruits et n’encaisse pas les loyers ; il n’a donc pas la qualité de bailleur.
Si le nu-propriétaire doit être appelé à donner son consentement au bail commercial, c’est uniquement dans la perspective de la fin de l’usufruit, l’ensemble des droits se trouvant alors consolidés sur la tête du nu-propriétaire qui, à ce moment là seulement, devient lui-même bailleur.
Cette perspective est certaine, puisque l’usufruit n’est en aucun cas transmissible à cause de mort[9]. Mais tant que l’usufruitier est là, lui seul a la qualité de bailleur, ce qui emporte deux conséquences :
1° – L’usufruitier peut donner seul congé. La règle n’est pas nouvelle. La Cour de cassation avait jugé il y a longtemps que les dispositions de l’article 595 du Code civil « ne font pas obstacle à ce que l’usufruitier délivre, seul, congé au preneur »[10]. La règle, dégagée à propos d’un bail rural, a été rappelé en matière de baux commerciaux : « l’usufruitier d’un immeuble à usage commercial donné à bail a le pouvoir de délivrer seul un congé au preneur et (…) le refus de renouvellement a les mêmes effets qu’un congé »[11]. Dans l’affaire commentée, le congé avait été signifié par l’usufruitière et la nue-propriétaire, mais l’intervention de cette dernière était superflue. L’usufruitière aurait pu agir seule pour mettre fin au bail.
2° – L’usufruitier est seul débiteur de l’indemnité d’éviction Dans l’affaire commentée, la Cour d’appel avait condamné in solidum l’usufruitière et la nue-propriétaire au paiement de l’indemnité d’éviction. L’arrêt est cassé : la nue-propriétaire n’est pas débitrice de l’indemnité d’éviction. L’usufruitière ayant seule la qualité de bailleresse, elle est seule débitrice de l’indemnité d’éviction. Cette règle s’applique alors même que, par hypothèse, la nue-propriétaire a signé le bail. Elle figure sur le bail commercial en qualité de bailleresse. Elle figurait en l’espèce sur le congé, également en qualité de bailleresse.
La nue-propriétaire est bailleresse sans l’être : elle doit concourir à la signature du bail, pour qu’il soit valable ; mais elle n’assume pas les obligations d’un bailleur, qui sont à la charge exclusivement de l’usufruitier, qui encaisse d’ailleurs, seul, les loyers. La nue-propriétaire est une bailleresse future éventuelle : elle aura cette qualité pleine et entière à l’expiration de l’usufruit, si le bail existe toujours. Le démembrement de la propriété résultant de l’usufruit, droit réel, s’accompagne d’un démembrement temporel des droits et obligations personnels d’un bailleur entre le nu-propriétaire et l’usufruitier : le consentement du nu-propriétaire est nécessaire aujourd’hui en raison de ses obligations futures ; les obligations actuelles pèsent sur l’usufruitier. Il reste que l’on met à la charge de ce dernier le paiement d’une indemnité d’éviction, alors qu’en principe, l’usufruitier ne doit pas supporter les charges extraordinaires.
La règle selon laquelle l’indemnité d’éviction est due par l’usufruitier seul présente deux inconvénients. Inconvénient du point de vue du locataire : il n’a qu’un seul débiteur de l’indemnité d’éviction, l’usufruitier, lequel pourrait n’être pas solvable. Le preneur ne pourra pas prendre de garanties sur l’immeuble, puisque la nue-propriété n’appartient pas à son débiteur. inconvénient du point de vue de l’usufruitier : il est débiteur de l’indemnité d’éviction, mais ne peut pas exercer seul le droit de repentir, puisqu’il ne peut pas renouveler seul le bail[12]. Pour peu que le nu-propriétaire soit en désaccord avec lui, l’usufruitier devra payer l’indemnité d’éviction, quelque soit son montant, sans pouvoir se repentir, et sans même pouvoir faire une offre de nouveau bail selon le droit commun, puisque le concours du nu-propriétaire est nécessaire.
Une situation similaire a déjà été constatée en cas de vente de l’immeuble lorsque le congé a été signifié par l’ancien propriétaire : l’ancien propriétaire est le seul débiteur de l’indemnité d’éviction, alors que seul le nouveau propriétaire peut offrir un nouveau bail et exercer le droit de repentir[13].
[1] Cass. 3e civ. 5 avril 1995, Administrer octobre 1995, p. 23, note J.-D. Barbier. [2] CA Paris 26 mars 1992, Administrer octobre 1992, p. 93. [3] CA Paris 13 mars 2009, n° 08-05356, Loyers et copr. 2010, comm. 258.rnrn[4] Cass. 3e civ. 14 novembre 2007, n° 06-17412, Gaz. Pal. 8 juillet 2008, p. 14, note J.-D. Barbier. [5] Cass. 3e civ. 5 avril 1995, Administrer octobre 1995, p. 23, note J.-D. Barbier. [6] Cass. 3e civ. 24 mars 1999, n° 97-16856, Gaz. Pal. 1er juillet 1999, som. p. 37, note J.-D. Barbier. [7] Cass. 3e civ. 31 mai 2012, n° 11-17534, Gaz. Pal. 30 juin 2012, p. 24, note J.-D. Barbier. [8] Cass. 3e civ. 14 mars 2019, n° 17-27560.[9] Cass. ch. réun. 16 juin 1933, DH 1933. 393.[10] Cass. 3e civ. 29 janvier 1974, n° 72-13968.[11] Cass. 3e civ. 9 décembre 2009, n° 08-20512.[12] Cass. 3e civ. 31 mai 2012, n° 11-534, Gaz. Pal. 30 juin 2012, p. 24, note J.-D. Barbier. [13] Cass. 3e civ. 5 mars 2008, Gaz. Pal. 8 juillet 2008, p. 19, note J.-D. Barbier.
