RÉSUMÉ.
L’application du statut des baux commerciaux n’est pas soumise à l’exigence d’un local clos et couvert. Une surface d’exploitation n’est pas exclue du statut des baux commerciaux, si l’emplacement concédé est stable et permanent.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER.
A l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation précise le domaine d’application du statut des baux commerciaux, au regard de l’objet du bail. Alors que l’article L.145-1 du Code de commerce dispose que le statut s’applique aux baux portant sur « des immeubles ou locaux », la Cour relève, d’une part, qu’il n’est pas nécessaire que le local soit clos et couvert, et d’autre part, qu’une surface d’exploitation peut bénéficier du statut si l’emplacement concédé est stable et permanent.
Il convient de reprendre ces deux notions (local clos et couvert, d’une part, surface d’exploitation stable et permanente, d’autre part), car l’arrêt commenté remet en cause certaines conceptions admises.
I – ABSENCE DE NECÉSSITÉ D’UN LOCAL CLOS ET COUVERT.
Dès 1953, la doctrine a analysé le premier article du statut des baux commerciaux, en ce qu’il vise les « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ». La loi du 30 juin 1926 visait déjà les « baux à loyer des locaux et immeubles où s’exploite (…) un fonds de commerce ». Pourquoi distinguer les immeubles et les locaux ? On a d’abord observé, à juste titre, que la notion d’immeuble, dans le statut des baux commerciaux, n’est pas identique à celle figurant à l’article 518 du Code civil. Selon ce texte, les immeubles par nature sont « les fonds de terre et les bâtiments ».
Or, les fonds de terre sont visés dans un autre alinéa de l’article L.145-1 du Code de commerce (précédemment article 1er du décret du 30 septembre 1953). L’article L.145-1, I, 2°, précise que le statut s’applique « aux baux des terrains nus » sous certaines conditions relatives à l’édification de constructions. Par conséquent, « l’immeuble » au sens du premier alinéa de l’article L.145-1 est distinct du « terrain nu » au sens du troisième alinéa, c’est-à-dire du « fonds de terre » au sens du Code civil. Cette analyse de texte conduit à une première conclusion : les immeubles au sens du statut des baux commerciaux sont des « bâtiments » au sens de l’article 518 du Code civil. Mais l’article L.145-1 vise les immeubles « dans lesquels » un fonds est exploité.
C’est pourquoi, à la suite d’un arrêt de la Cour de Paris du 14 novembre 1956 (1), les auteurs les plus classiques considéraient qu’il s’agissait nécessairement d’un local clos et couvert. Les Professeurs Derruppé et Brière de L’Isle écrivaient, dans leur traité, que l’immeuble « est un bâtiment par opposition aux terrains (…). C’est une construction, un lieu clos et couvert susceptible d’accueillir une clientèle » (2). Le Professeur Pédamon écrivait également : « Les tribunaux ne distinguent pas entre les immeubles et les locaux que vise alternativement l’article 1er . En effet la notion est unique, elle désigne les espaces clos et couverts » (3).
Notre confrère Jean-Pierre Blatter, dont les analyses sont toujours prudentes et justes, suivait cette conception traditionnelle encore récemment en rappelant que le « bail doit porter sur un local, c’est-à-dire un lieu clos et couvert. Les surfaces, qu’elles soient horizontales ou verticales demeurent exclues du bénéfice du statut » (4).
Or précisément, dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation dit tout le contraire : le local ne doit pas nécessairement être clos et couvert et le statut peut s’appliquer à une surface d’exploitation… Une clarification est manifestement nécessaire. Concernant le caractère clos et couvert, on comprend que le texte ne l’exige pas expressément et que l’arrêt de la Cour de Paris de 1956 doit être considéré comme isolé et non normatif. Un « bâtiment » n’est pas nécessairement clos et couvert en totalité. Un local non plus, quoique la notion paraisse plus restrictive. C’est « une partie d’un ensemble immobilier » (5). On peut imaginer une construction partiellement ouverte, une architecture « dehors-dedans », un bâtiment à ciel ouvert, bien que de telles hypothèses paraissent très marginales.
Il a été jugé qu’un espace fermant avait un simple rideau métallique, dans une copropriété, bénéficie du statut (6). Le statut des baux commerciaux n’exigerait donc pas un immeuble ou un local « clos et couverts ». Mais la Cour de cassation va bien plus loin en décidant qu’une simple « surface d’exploitation » peut bénéficier du statut. N’y aurait-il plus ni bâtiment, ni construction ?
II – APPLICATION DU STATUT AUX SURFACES D’EXPLOITATION.
Le dossier ayant donné lieu à la question prioritaire de constitutionnalité concernait un manège situé dans les parties communes d’un centre commercial, où il occupait une surface de 16 m². La Cour d’appel de Versailles avait jugé le statut des baux commerciaux inapplicable, au motif que la convention ne portait pas sur des locaux ou sur un immeuble, mais sur un espace ouvert, pris sur les parties communes du centre commercial (7).
Contrairement à cette décision, la Cour de cassation indique qu’une surface d’exploitation peut bénéficier du statut des baux commerciaux si l’emplacement concédé est stable et permanent.
1°- Stabilité et permanence. La notion de stabilité et de permanence a déjà été évoquée dans un arrêt du 19 janvier 2005 (8). La notion « d’emplacement à situation variable » avait fait l’objet d’une étude approfondie par Bruno Boccara (9), de laquelle il ressort que, si l’indétermination de l’assiette du bail n’est pas nécessairement incompatible avec la notion de louage, le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement imposent un objet stable et permanent. La condition de stabilité et de permanence n’est donc pas véritablement nouvelle.
2°- Surface et emplacement. C’est bien la notion de surface d’exploitation qui est la plus révolutionnaire dans l’arrêt commenté. En effet, la jurisprudence traditionnelle exclut du statut des baux commerciaux les simples emplacements ou les surfaces (10). Une simple surface n’est certainement pas un local. Certes, une surface entre dans la catégorie des immeubles, mais quelle différence y a-t-il, alors, avec un terrain nu ? La Cour de cassation a rappelé encore récemment, par un arrêt du 9 avril 2014, qu’un terrain loué nu est exclu du statut des baux commerciaux, notamment en l’absence d’accord express du bailleur pour l’édification de constructions (11).
l faut donc rechercher quel est le critère de distinction entre, d’une part, une surface d’exploitation qui relèverait du 1er alinéa de l’article L. 145-1 du Code de commerce, et d’autre part, et un terrain nu, qui relève du 3ème alinéa de l’article L.145-1. Les deux régimes sont bien différents. Dans le cadre du 1er alinéa de l’article L. 145-1, l’objet du bail entre par nature dans le champ d’application du statut. C’est un local ou un immeuble. Il n’y a pas de condition supplémentaire à remplir concernant cet objet. En revanche, dans le cadre du 3ème alinéa, l’objet du bail, à savoir le terrain nu, est insuffisant. Le terrain nu en lui-même est exclu du statut des baux commerciaux.
Pour bénéficier du statut, une condition supplémentaire est nécessaire : il faut que des constructions aient été édifiées, à usage commercial, industriel ou artisanal, avec le consentement exprès du propriétaire. La jurisprudence a ajouté que ces constructions doivent être solides et fixes. Comme l’observait le Professeur Pédamon, dans le cadre du 1er alinéa, « la nature des locaux importe peu (…). La manière dont ils sont incorporés au sol est également indifférente » (12). Au contraire, un bail de terrain nu, pour bénéficier du statut, nécessite des constructions qui doivent être fixes et solides, incorporées au sol, non démontables (13).
Ainsi, les surfaces d’exploitations bénéficieraient d’un régime beaucoup moins strict que les terrains nus. Le critère de distinction entre les deux peut peut-être être recherché dans la précision donnée par la Cour de cassation lorsqu’elle vise « l’emplacement concédé ». La surface d’exploitation doit être un « emplacement ».
Cette notion parait sous-entendre que la surface fait partie d’un ensemble commercial plus important, tel un centre commercial, comme c’était le cas en l’occurrence, ou encore un grand magasin, ou une copropriété. Une surface située dans un ensemble immobilier constitue bien un immeuble, non un terrain nu. Le terrain nu est par définition extérieur à tout bâtiment. La Cour de cassation ne vise pas une simple surface, mais bien une surface « d’exploitation » et un « emplacement concédé ». Le critère parait toutefois très ténu et l’on peut se demander ce qui sera jugé le jour où l’exploitant d’une surface non construite, en plein air, tel un terrain de sport ou un court de tennis, ne comportant aucun local ni aucune construction, viendra réclamer l’application du statut.
Dès lors qu’aucune exigence de local clos et couvert n’est imposée, pourra-t-on nier qu’il s’agit d’une surface d’exploitation et d’un emplacement concédé, stable et permanent ? On pourrait être tenté de chercher une confirmation de ce critère de distinction dans la lettre du texte. L’article L. 145-1 vise les immeubles locaux « dans lesquels » un fonds est exploité, non pas « sur lesquels ». Cela permettrait de distinguer les terrains nus, extérieurs à un bâtiment, aux surfaces d’exploitation, situées dans un bâtiment. Mais l’argument de texte est faible, car l’immeuble « dans lequel un fonds est exploité » doit constituer l’objet même du bail, non pas l’ensemble immobilier dont dépend la surface louée.
En conclusion, on retiendra que la Cour de cassation veut certainement protéger les commerçants qui exercent leur activité sur une surface non close, dans un centre commercial. Les concessions d’emplacements stables et permanents bénéficient du statut. Cette évolution jurisprudentielle demande néanmoins à être précisée quant à son domaine d’application, et l’on attend avec intérêt l’arrêt que rendra la Cour de cassation sur le pourvoi formé contre l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles, dans la même affaire. Souhaitons que des éclaircissements soient apportés. C. Paris 14 novembre 1956, Gaz. Pal. 1956, 2, 401. 2. Derruppé, Maus, Brière de l’Isle, Lafarge : Baux commerciaux, Dalloz 1979, p. 36, n° 62. Pédamon, Baux commerciaux, Librairies Techniques 1979, p. 55, n° 32. Note sous Cass. 3e civ. 19 janvier 2005, AJDI juin 2005, p. 476 ; voir aussi, Traité des baux commerciaux, Le Moniteur, 5ème éd. 2012, p. 56 et 57. Archevêque, Legrand, de Belot, Le statut des baux commerciaux, Sirey, 1954, p. 27, n° 34. Cass. 3e civ. 1er juin 2010, n° 09-65482, AJDI 2010, p. 638. CA Versailles, 3ème ch., 13 juin 203, RG n° 11/05056, Sté D. Sema c. Sci Les Trois Moulins. Cass. 3e civ. 19 janvier 2005, AJDI juin 2005, p. 476, note J.-P. Blatter. Note sous Cass. 3e civ. 24 février 1976, JCP, éd. G 1976, n° 18427 ; voir aussi Bruno Boccara et la propriété commerciale, p. 70, éditée par la Fondation Bruno Boccara. Voir Brault et Barbier, Le Statut des baux commerciaux, Gaz. Pal. éd. 2009, p. 7. Cass. 3e civ. 9 avril 2014, pourvoi n° 13-10.725. Pédamon, Baux commerciaux, Librairies Techniques 1979, p. 54, n° 32. Voir Brault et Barbier, Le Statut des baux commerciaux, Gaz. Pal. éd. 2009, p. 18.
