RÉSUMÉ
Ayant relevé que la société locataire avait opposé à la bailleresse, antérieurement au commandement visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, un manquement à ses obligations contractuelles résultant du défaut d’ouverture de la jardinerie, de l’animalerie et du Pôle TV Cité, dont l’existence était mentionnée dans le bail, et l’inexécution de son obligation de tout mettre en œuvre pour assurer un environnement favorable au preneur établie par la faiblesse de la commercialité du centre commercial et de la zone de chalandise, la cour d’appel, statuant en référé, a pu retenir l’existence d’une contestation sérieuse qu’il ne lui appartenait pas de trancher.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
Le bail portait sur des locaux situés dans un centre commercial. En raison de sa faible commercialité et de la vacance de nombreuses surfaces, la société locataire avait suspendu le paiement des loyers. Elle reprochait à la société bailleresse la désertification du centre et la faible énergie déployée pour tenter de remédier à la dégradation de la commercialité. Des discussions amiables n’ayant pas abouti, la bailleresse fit signifier à la société locataire un commandement de payer les loyers, puis engagea une procédure de référé, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’obtenir le paiement d’une provision sur les loyers impayés.
Le juge des référés estima que la demande se heurtait à une contestation sérieuse et qu’il n’y avait lieu à référé. On sait qu’en principe, à défaut de clause particulière dans le bail, le propriétaire d’un centre commercial ne supporte pas d’obligation particulière concernant le maintien d’un environnement commercial favorable. Il n’aurait pas d’obligations plus importantes que celles d’un bailleur normal, c’est-à-dire pas d’autres obligations que celles relatives à la délivrance, à l’entretien et à la jouissance paisible de la chose louée[1].
Toutefois, par un arrêt du 26 mai 2016, la Cour de cassation parait admettre que le propriétaire d’un centre commercial supporte, non pas une obligation de résultat, mais tout de même une obligation de moyens relative au maintien d’un environnement commercial favorable [2].
Cependant, dans l’affaire commentée, les documents précontractuels mentionnaient l’ouverture, dans le centre commercial, d’une jardinerie, d’une animalerie, et d’un pôle TV Cité, l’ensemble représentant environ 20% de la surface utile de l’ensemble du centre commercial. Le bail lui-même prévoyait un calcul des charges, notamment des charges d’animation et de publicité, en fonction de coefficients de pondération particuliers pour les surfaces à usage de jardinerie, animalerie et pour le pôle TV Cité. Il apparait donc que ces surfaces et leur exploitation entraient dans le champ contractuel.
Or, la jardinerie, l’animalerie et le pôle TV Cité n’avaient pas ouverts. Dès lors, la société locataire soulevait l’exception d’inexécution et le Juge des référés pouvait considérer qu’il y avait là une contestation sérieuse.
Dans une affaire similaire, il a déjà été jugé que le Juge des référés ne peut pas ordonner la réouverture d’une boutique et la reprise de l’exploitation, dans un centre commercial, alors que la société locataire invoquait des manquements du bailleur qu’elle rendait responsable de la faiblesse des flux et de l’absence de commercialité [3].
Traditionnellement, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée, pour suspendre le paiement des loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter. [4] Cependant, il est probable que les Juges seront à l’avenir moins stricts pour admettre l’exception d’inexécution, compte tenu notamment des nouvelles dispositions du Code civil qui autorisent la résiliation unilatérale. L’article 1126 du Code civil dispose que : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification.
Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ». (Le créancier ici envisagé est le locataire, le bailleur étant débiteur des obligations de délivrance et de jouissance paisible). Certes, l’exception d’inexécution n’a pas pour objet d’aboutir à la résiliation du bail ; elle permet seulement au créancier de suspendre l’exécution de ses obligations pour contraindre le débiteur à exécuter les siennes. Mais il s’agit d’une mesure unilatérale justifiée par les fautes de l’autre partie. La philosophie est la même de celle de la résiliation unilatérale. Entre les deux, il y a une simple différence de degré. [1]
Cass.3e civ. 13 juin 2001, n°99-17985 ; Gaz. Pal. du 1er fév.2003, p.24, note Barbier [2] Cass. 3e. civ. 26 mai 2016, n°15-11307 ; voir dans le même sens : Cass. 3e civ. 12 oct.1994, n°9220173 et Paris, 16ème Ch. A 14 juin 1983, D. 1983, Inf. rap. p.488 [3] Cass. 3e civ. 5 septembre 2012, n°11-17394, Gaz. Pal. du 29 septembre 2012, p.27, note Barbier et Tarnaud[4] Sur cette question voir notre note sous Cass. 3e civ. 1er mars 1995, Gaz. Pal. du mars 1996, p.11 et Cass. 3e civ. 21 nov. 1995, Administrer avril 1996, p.37, note Barbier.
