RÉSUMÉ
La stipulation d’un indice de référence dans une clause d’indexation annuelle ne signifie pas que la période de variation indiciaire prévue au bail serait supérieure à la période de révision annuelle du loyer, contrairement aux dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, et l’arrêt qui déclare non écrite cette clause d’indexation doit être cassé.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
Le litige portait sur deux baux de 23 mois qui, à la suite du maintien dans les lieux du locataire, s’étaient transformés en baux commerciaux. L’indexation annuelle n’avait pas été appliquée et la bailleresse avait demandé à la locataire, quelques années plus tard, le paiement des rappels de loyers. En l’absence de paiement, elle avait fait délivrer des commandements de payer.
La société locataire avait alors invoqué le caractère non écrit des clauses d’indexation au visa de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier. En effet, les deux baux se référaient, pour l’indexation, à des indices de référence fixes : celui du 4ème trimestre 2013 pour l’un des baux et celui du 4ème trimestre 1997 pour l’autre. La question de la validité ou de la nullité des clauses d’indexation comportant un indice de référence fixe, au regard des dispositions du Code monétaire et financier, a déjà fait l’objet de nombreuses jurisprudences et de nombreuses études. Nous avions soutenu la validité (1). Mais un fort courant doctrinal soutenait la nullité (2).
Le débat se fonde sur l’article L.112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier qui dispose : « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ». Au visa de ce texte, la société locataire estimait que la clause visant un indice de référence devait être réputée non écrite puisque, si l’on revient à chaque indexation à l’indice initial, la variation de l’indice est appréciée sur un an la première année, mais sur deux ans la seconde année, trois ans la troisième, etc.
De ce fait, les périodes de variation de l’indice sont plus longues que « la durée s’écoulant entre chaque révision ». Cependant, on avait fait observer que le résultat financier est exactement le même, que l’on prenne le loyer initial avec l’indice initial ou le dernier loyer avec le dernier indice, le taux de variation autorisé par la loi étant dans tous les cas respecté. A la suite de divergences jurisprudentielles (3), la Cour de cassation rendit un arrêt remarqué qui allait dans le sens de la validité de ces clauses (4).
Mais la Cour de cassation n’avait pas pris une position de principe. Elle s’en était rapportée à l’interprétation souveraine de la clause par les juges du fond. Il s’agissait d’une affaire dans laquelle le bail stipulait que le loyer serait révisé le 1er juillet de chaque année et il était indiqué : « Indice de référence : 4ème trimestre 1987. Valeur 890 ». La Cour d’appel avait jugé : « En dépit des termes imprécis de la clause qui ne définit pas l’indice à prendre en compte chaque année pour le comparer à l’indice de référence, il convient de retenir que les parties sont convenues de la révision du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat, impliquant une évolution de l’indice sur douze mois, la référence à l’indice du 4ème trimestre 1987 n’étant que l’illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d’évolution des indices retenus ».
La Cour de cassation avait repris cet attendu en approuvant l’interprétation souveraine des juges du fond « exclusive de dénaturation ». Ce faisant, la Cour de cassation reprenait pratiquement mot pour mot la motivation d’un autre arrêt, du 26 janvier 1994 (5). Enfin, par un important arrêt du 3 décembre 2014, la Cour de cassation, sans renvoyer à l’interprétation souveraine des juges du fond, posa en principe que « les clauses d’indexation se référant à un indice de base ne contreviennent pas à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier dès lors qu’il y a concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer » (6). Par le présent arrêt du 27 janvier 2015, la Cour de cassation, en cassant un arrêt de la Cour d’appel de Paris, confirme fermement sa jurisprudence. 1) J.-D. Barbier et T. de Peyronnet, L’indice à l’index, Gaz. Pal. du 2 juil. 2011, p. 5. (2) Ph.-H Brault, Sur l’indexation du loyer du bail commercial, Gaz. Pal. des 1er et 5 mai 2009, p. 17 ; J. Monéger, La périodicité dans la clause d’indexation du loyer et l’ordre public monétaire, Loyers et copr. oct. 2011, p. 9 ; F. Planckeel et A. Antoniutti, La clause d’indexation à indice de base immuable, AJDI déc. 2012, p. 797 (3) TGI Paris 5 janvier 2010, Gaz. Pal. des 12 et 13 mars 2010, p. 35 ; TGI Saint Pierre de la Réunion 18 mars 2011, Loyers et copr. oct. 2011, n° 274 ; CA Aix-en-Provence 15 mars 2013, Hermès c. Ek Boutiques, n° 2013/150 ; CA Versailles 18 juin 2013, Loyers et copr. nov. 2013, n° 311 ; CA Paris, Ch. 5-3, 11 avril 2012, Poiray Joaillier c. Generali Iard, n° 2009/24676. (4) Cass. 3ème civ. 16 octobre 2013, Gaz. Pal. 24 et 26 nov. 2013, p. 23. (5) Cass. 3ème civ. 26 janvier 1994, n° 91-18325. (6) Cass. 3ème civ. 3 décembre 2014, Administrer janvier 2015, p. 47, note J.-D. Barbier.
