En l’absence de dispositions expresses, les taxes d’urbanismes ne pouvaient être imputées à la locataire
Une SCI bailleresse a donné à bail à la société preneuse un local commercial.
La locataire a assigné la bailleresse en restitution de provisions versées au titre des charges et impôts.
La Cour d’appel condamne la SCI bailleresse à rembourser à la société preneuse les provisions versées au titre des taxes d’urbanisme, qui se pourvoit en cassation.
Réponse de la Cour de cassation : ayant constaté que la clause du bail mettait à la charge de la locataire « l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière en fonction de la superficie louée », la cour d’appel, qui, sans dénaturation, a retenu que, en l’absence de dispositions expresses, les taxes d’urbanismes ne pouvaient être imputées à la locataire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.
NOTE : Comme le rappelle régulièrement la Cour de cassation, en matière de baux commerciaux, il faut une clause expresse prévue au bail pour autoriser le bailleur à récupérer chacune de ses charges et taxes sur le preneur (Cass. 3e civ. 27 juin 2001, n°99-19.007 ; Cass. 3e civ. 21 janvier 2014, n°12-25.760 ; Cass. 3e civ. 13 novembre 2013, n°12-23.980).
Plus particulièrement en matière de remboursement des taxes, la Cour de cassation a jugé que « la taxe d’ordures ménagères ne pouvait être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation expresse du bail » (Cass. 3e civ. 13 septembre 2018, pourvoi n°17-22.498 ; Cass. 3e civ. 13 juin 2012, pourvoi n°11-17.114 ; idem pour « le paiement de la taxe foncière par la locataire (qui) n’étant pas expressément prévue dans le bail » n’est pas due par le preneur (Cass. 3ème civ. 22 mai 2013, n°12-18.995 ; Cass. 3ème civ. 24 septembre 2020, n°19-16.888). Il en est de même pour « les frais de gestion de la fiscalité directe locale figurant sur l’avis d’imposition à la taxe foncière [qui] restent à la charge des propriétaires »(Rép. Min. 28 novembre 2002, JO Sénat du 28 novembre 2002, p. 2877).
La Cour de cassation a également jugé que la TVA sur les loyers et charges n’était pas due par le locataire « alors que les clauses du bail visaient les impositions dues par les preneurs », ce qui ne mentionnait pas expressément le remboursement de la TVA (Cass. 3ème civ. 27 juin 2001, n°99-19.007).
Dans la présente affaire, la Cour de cassation ne fait que décliner sa jurisprudence en l’appliquant cette fois-ci aux taxes d’urbanisme. Si aucune clause ne prévoit expressément le remboursement par le preneur des taxes d’urbanisme, le bailleur ne peut pas les refacturer à son preneur.
Pour rappel, les taxes d’urbanisme sont composées de la taxe d’aménagement et de la taxe d’archéologie préventive. La taxe d’aménagement est un impôt local due par une personne qui entreprend une opération de construction, reconstruction ou agrandissement de son immeuble, nécessitant l’obtention d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une autorisation préalable. Cette taxe est calculée en fonction de la surface créée, multipliée par une valeur annuelle au m² définie par arrêté, auquel on applique un taux voté par la collectivité territoriale. Quant à la taxe d’archéologie préventive, c’est le pendant de la taxe d’aménagement, mais concernant le sous-sol.
Par Rémy CONSEIL, Avocat au Barreau de PARIS, Associé, BARBIER ASSOCIES.
