Le paiement de l’arriéré à la date de délivrance du commandement de quitter les lieux ne peut entraîner sa nullité
Par une ordonnance de référé, il a été constaté la résolution, par acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant une société bailleresse à une société preneuse. A cette dernière, condamnée au titre des loyers arriérés, il a été accordé un délai de paiement pour se libérer de sa dette et les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été suspendus.
La bailleresse a délivré un commandement de libérer les lieux et un commandement de payer à fin de saisie-vente.
La locataire a assigné la bailleresse en mainlevée de ces deux commandements.
La Cour d’appel a ordonné la mainlevée du commandement de quitter les lieux en considérant que l’arriéré locatif avait été avait été apuré à la date du commandement de quitter les lieux.
La société bailleresse s’est pourvu en cassation.
Réponse de la Cour de cassation :
Il résulte de l’article L.145-41 du Code de commerce que, lorsque le preneur ne s’est pas libéré dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire reprend son plein effet à l’expiration du délai imparti par le commandement de payer qui la visait.
Pour ordonner la mainlevée du commandement de quitter les lieux, l’arrêt relève qu’il doit être considéré comme tirant les conséquences du non-paiement d’un solde locatif à la date de sa délivrance, alors qu’à cette date, la dette était soldée.
En se déterminant ainsi, alors qu’elle avait constaté que ce commandement visait l’ordonnance de référé, sans rechercher si les conditions fixées par celle-ci avaient été satisfaites, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
NOTE : Le règle est depuis longtemps rappelée par la Cour de cassation : si l’échéancier ordonné par le Juge n’est pas respecté par le locataire, la clause résolutoire est définitivement acquise et le locataire peut être expulsé (Cass. 3ème civ. 6 juillet 2017, n°16-18.869). Le fait pour un locataire d’avoir payé son arriéré à la date de délivrance du commandement de quitter les lieux ne lui permet pas d’en demander la nullité (Cass. 3ème civ. 16 juin 2010, n°09-67.300).
Dans la présente affaire, une ordonnance de référé avait accordé un délai de paiement à un locataire jusqu’au 31 janvier 2020 et avait suspendu les effets de la clause résolutoire au bon respect de cet échéancier. Le locataire ne respecta pas son échéancier et le bailleur lui délivra un commandement de quitter les locaux le 5 mars 2020.
La Cour d’appel ne pouvait pas annuler le commandement de quitter les locaux en considérant que l’arriéré avait été apuré à la date sa délivrance, soit le 5 mars 2020, sans vérifier si l’arriéré avait été apuré selon les termes de l’ordonnance de référé, soit au plus tard le 31 janvier 2020.
Par Rémy CONSEIL, Avocat au Barreau de PARIS, Associé, BARBIER ASSOCIES.
