RÉSUMÉ
L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges. Le bailleur, qui n’a pas procédé à la liquidation annuelle des charges et qui ne produit pas les justificatifs doit rembourser les provisions versées par la société locataire.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
La Cour de cassation approuve une cour d’appel d’avoir jugé qu’en l’absence de production des justificatifs des charges et en l’absence de compte de régularisation annuelle, un propriétaire ne peut prétendre conserver les provisions qui lui ont été versées. Les provisions sur charges ne sont que des provisions et doivent faire l’objet d’une liquidation annuelle. Cela est d’ailleurs désormais légalement prévu depuis la réforme du 18 juin 2014.
A défaut de régularisation, le locataire peut demander purement et simplement le remboursement des charges versées. En l’occurrence, le bail prévoyait un loyer net de charges pour le bailleur. Il était stipulé : « Le preneur remboursera au prorata des locaux loués les prestations communes, les assurances de l’immeuble, l’impôt foncier, la taxe sur les bureaux, les fournitures individuelles, les dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l’entretien de l’immeuble. Le preneur remboursera de même la quote-part des salaires de toutes charges concernant tout le personnel affecté à l’immeuble, le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur ».
Le bail mentionnait également le paiement de provisions sur charges avec régularisation annuelle. Même en l’absence de clause prévoyant une régularisation annuelle, il appartient au propriétaire d’y procéder, pour la simple raison que selon le droit commun des obligations, un paiement n’est dû qu’en considération d’une dette, dont la réalité doit être justifié.
