RÉSUMÉ
Une demande de réajustement du loyer en raison d’une sous-location doit faire l’objet d’un mémoire préalable.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
Un bail commercial était en cours de renouvellement à effet du 1er octobre 2013. Les bailleurs demandaient une augmentation du loyer, tandis que la société locataire demandait le plafonnement. La procédure s’était déroulée classiquement devant le juge des loyers commerciaux. Ce dernier avait, semble-t-il, plafonné le loyer et les bailleurs avaient donc interjeté appel. Devant la cour d’appel, les propriétaires formaient une demande nouvelle : ils faisaient valoir qu’en raison de l’existence d’une sous-location, le loyer devait être augmenté. Effectivement, l’article L. 145-31 du Code de commerce, alinéa 3, dispose : « Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale ».rn Le texte précise qu’à défaut d’accord des parties, la procédure à suivre est la même que celle en matière de fixation de loyer, c’est-à-dire la procédure sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux. Cependant, la demande des bailleurs fondée sur l’existence d’une sous-location avait été formée pour la première fois devant la cour d’appel mais sa recevabilité, en tant que demande nouvelle en appel, n’était pas contestée.
On sait qu’en principe, en application de l’article 564 du Code de procédure civile, il n’est pas possible de former des demandes nouvelles pour la première fois devant une cour d’appel, mais l’article 565 du Code de procédure civile précise que la demande n’est pas nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si son fondement juridique est différent. En l’espèce, les bailleurs demandaient une augmentation de loyer à l’occasion du renouvellement du bail.
Certes, ils avaient modifié le fondement juridique de leur demande, puisqu’en première instance ils demandaient le déplafonnement sur le fondement de l’article L. 145-34 du Code de commerce, tandis que devant la Cour, ils ajoutaient une demande de réajustement sur le fondement de l’article L. 145-31. Mais les deux demandes tendaient à la même fin : obtenir une augmentation de loyer. Ce point n’était pas contesté. La cour d’appel avait rejeté la demande des propriétaires avec une motivation un peu obscure, en indiquant que les bailleurs invoquaient vainement « le fait que la société locataire perçoive dans le cas d’une sous-location partielle un loyer supérieur (…), ces éléments devant être appréciés dans le cadre d’un éventuel déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ».
Or, précisément, les parties étaient en litige sur le loyer de renouvellement. Devant la Cour de cassation, les bailleurs critiquaient cette motivation obscure. Or, la Cour de cassation rejette le pourvoi en relevant d’office un moyen de pur droit qu’elle substitue à la motivation de la cour d’appel : elle indique que les bailleurs n’ont pas notifié un mémoire préalable concernant le réajustement du prix pour sous-location. Les bailleurs avaient notifié un mémoire préalable fondé sur l’article L. 145-34 du Code de commerce, pour engager leur procédure, classiquement, devant le juge des loyers commerciaux, en fixation du loyer de renouvellement. En revanche, leur demande nouvelle fondée sur une sous-location et sur l’article L. 145-31 n’avait pas fait l’objet d’un mémoire préalable. Cette décision suscite plusieurs réflexions.
1°- En premier lieu, devant le juge des loyers commerciaux, c’est-à-dire en première instance, il ne parait pas possible de former des demandes additionnelles, puisqu’aux termes de l’article R. 145-27 du Code de commerce : « Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ». Cela signifie qu’un juge déjà saisi ne pourrait pas l’être d’une demande nouvelle. Ainsi, supposons un juge saisi de la fixation d’un loyer en renouvellement à effet du 1er janvier 2016. Supposons que la procédure soit toujours en cours puisque les parties disposaient d’un délai de deux ans pour saisir le juge et qu’ensuite une expertise a été ordonnée. Plus de trois ans s’étant écoulés depuis la date du renouvellement, l’une ou l’autre des parties pourrait être tentée de joindre à la procédure une demande de révision triennale du loyer. Mais cela ne paraît pas possible.
En effet, il faudrait notifier un mémoire préalable et, seulement à l’expiration du délai d’un mois, saisir le juge de cette nouvelle demande. Mais comme le juge est précisément déjà saisi, la demande additionnelle risque d’être irrecevable. Certes, on pourrait faire observer que le juge est déjà saisi, mais d’une autre demande. Le point peut être discuté, mais nous ne conseillerons pas à une partie de s’engager dans de telles complications. Pour gagner du temps, on risque de perdre beaucoup plus. Mieux vaut engager une nouvelle procédure distincte, sur le nouveau sujet litigieux.
2°- En revanche, lorsqu’une demande de fixation de loyer est formée, non pas devant le juge des loyers commerciaux, mais devant le tribunal de grande instance, saisi accessoirement à une autre demande, le mémoire n’est pas nécessaire. Ainsi, lorsqu’il y a une contestation sur la date du renouvellement, c’est le tribunal judiciaire qui doit être saisi et qui peut statuer, accessoirement, sur le montant du loyer. La procédure à suivre est une procédure sur assignation et sur conclusions, sans mémoire préalable, comme l’a jugé la Cour de cassation : « La procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé (est) la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux. » [1].
3°- Devant la cour d’appel, il n’y a pas lieu de suivre la procédure sur mémoire, mais la procédure habituelle, sur conclusions, sous la seule réserve prévue à l’article R. 145-33 du Code de commerce selon lequel : « En cas d’appel, les dispositions des articles R. 145-31 et R. 145- 32 sont applicables ». Cette rédaction résulte probablement d’une erreur de codification[2]. Ce texte signifie seulement qu’en cas d’expertise ordonnée par la cour d’appel, et seulement dans ce cas, il est nécessaire de notifier un mémoire après expertise, ce qui n’a pas beaucoup de sens, mais cette formalité est imposée par la mauvaise rédaction des textes[3].
4°- Dans ces conditions, on peut s’interroger sur la portée de l’arrêt commenté, puisque la Cour de cassation juge irrecevable la demande additionnelle formée devant la cour d’appel au motif qu’il n’y a pas eu de mémoire préalable ni même, ajoute-t-elle, d’assignation signifiée à l’expiration du délai d’un mois. Pourtant, sauf le cas exceptionnel ci-dessus rappelé de l’expertise ordonnée en cause d’appel, aucun texte n’impose la notification d’un mémoire devant la cour d’appel. La Cour de cassation paraît donc considérer qu’il est impossible de former une demande additionnelle, pour la première fois en cause d’appel, et qu’il serait impérativement nécessaire de passer par l’étape de la première instance avec un mémoire préalable suivi, à l’expiration du délai d’un mois, d’une assignation devant le juge des loyers commerciaux. Cette position est assez rigoureuse et accentue le caractère dérogatoire de la procédure prévue par le Code de commerce. Les règles de droit commun concernant les demandes additionnelles, voire reconventionnelles, seraient inapplicables en cause d’appel. [1] Cass. 3e civ. 23 mai 2013, n° 12-14009, Gaz. Pal. 3 août 2013, p. 45, note Ch.-E. Brault. [2] En ce sens, voir J.-D. Barbier et C.-E. Brault, Le statut des baux commerciaux LGDJ éditions 2020, p. 361.[3] Cass. 3e civ. 17 septembre 2008, n° 07-16973, Administrer novembre 2008, p. 42, note D Lipman-Boccara.
