RÉSUMÉ .
La vente de l’immeuble ne décharge pas la venderesse de son obligation de payer l’indemnité d’éviction due aux locataires auxquels elle avait délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail.
COMMENTAIRE PAR JEHAN-DENIS BARBIER
La Cour de cassation maintient sa jurisprudence, concernant la charge de l’indemnité d’éviction en cas de vente de l’immeuble, malgré certaines critiques doctrinales et certaines décisions contraires de la Cour de Paris. Le schéma est simple : un propriétaire donne congé à son locataire, en refusant le renouvellement du bail et en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. Ensuite, l’immeuble est vendu (et dans l’affaire commentée, il est même revendu une seconde fois). Le locataire assigne solidairement les propriétaires successifs pour obtenir leur condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction. On lui répond alors que seul l’ancien propriétaire, auteur du congé, est débiteur de l’indemnité d’éviction, et que l’action dirigée contre les nouveaux propriétaires n’est pas fondée.
Cette jurisprudence maintenant constante (I) peut présenter des inconvénients pour le locataire (II) comme pour le propriétaire (III).
– UNE SOLUTION CONSTANTE
Cette jurisprudence est plus que trentenaire : “La vente d’un immeuble et la notification de celle-ci au locataire commerçant ne déchargent pas l’ancien propriétaire de son obligation de payer l’indemnité d’éviction qui peut être due audit locataire auquel il avait refusé, avant la vente, le renouvellement de son bail” (Cass. 3e civ. 25 avril 1968, Bull. Cass. 1968, III, n° 170, p. 134 – Gaz. Pal. 1968, 2, 272, note Brault). Le fondement de cette jurisprudence est explicité dans un arrêt plus récent : “l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle du bailleur qui ne se transmet pas à l’acquéreur, ayant cause à titre particulier” (Cass. 3e civ. 27 octobre 1993, JCP 1995, I, n° 448, annexe p. 143). En effet, le bail ne crée entre les parties que des droits personnels (Cass. soc. 16 mai 1958, Rev. loy. 1958, p. 407 ; C. Paris 2 novembre 1991, Gaz. Pal. 1993,1,60, note de Belot).r Certes, l’article 1743 du Code civil, selon lequel le bail authentique ou dont la date est certaine est opposable à l’acquéreur de l’immeuble, confère au droit du locataire un certain caractère de réalité, puisque le bail suit l’immeuble.
Mais malgré cette proximité des droits réels, les droits du preneur restent des droits personnels. Il reste que ce droit au maintien dans les lieux, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, est opposable à l’acquéreur de l’immeuble, et l’on pourrait s’interroger sur le fondement de cette opposabilité (Cass. 3e civ. 18 février 1998, Administrer mai 1998, p. 27). L’article 1743 du Code civil n’est-il pas hors sujet, puisque le bail est expiré ? En réalité, l’article 1743 du Code civil soutient implicitement cette jurisprudence, si l’on considère que le droit au maintien dans les lieux s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, et que l’article 20 crée une fiction juridique qui permet de raisonner comme si le bail était toujours en cours (sur cette notion de fiction juridique, v. Cass. 3e civ. 1er mars 1995, Administrer juillet 1995 p. 27, note Barbier). C’est l’application conjuguée des articles 1743 du Code civil et 20 du décret du 30 septembre 1953 qui permet de dire que l’acquéreur de l’immeuble ne peut expulser le locataire qui a droit à indemnité d’éviction. Quoi qu’il en soit, la Cour de cassation a confirmé que “la vente de l’immeuble ne décharge pas le propriétaire de son obligation de payer l’indemnité d’éviction due au locataire auquel il a délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail” (Cass. 3e civ. 10 décembre 1997, Administrer mai 1998, p. 33, note Barbier – AJDI 1998, p. 271, obs. Teilliais). L’arrêt commenté reprend cet attendu de principe.
II – INCONVENIENTS POUR LE LOCATAIRE.
Le vendeur qui a signifié le congé reste débiteur de l’indemnité d’éviction, et seul débiteur. L’acquéreur n’y est pas tenu. Cette jurisprudence oblige le locataire à agir contre l’ancien propriétaire, auteur du congé. Cela peut présenter des inconvénients, dans la mesure où l’ancien propriétaire risque d’être plus difficile à atteindre que le propriétaire actuel. Il est évidemment préférable d’être créancier d’un propriétaire immobilier, plutôt que d’un ancien propriétaire qui a pu disparaître, avec le prix de vente, sous les tropiques.
C’est pourquoi le locataire a tout intérêt à prendre des garanties, notamment une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire. Une telle garantie est indispensable si le locataire n’exerce pas son droit au maintien dans les lieux et déménage. Il peut d’ailleurs dans ce cas obtenir rapidement une provision sur l’indemnité d’éviction, puisque l’éviction est définitive (sur la fixation d’une indemnité d’éviction provisionnelle, v. C. Paris 7 février 1990, Loyers et copr. 1990, n°433 ; Trib. gr. inst. Lyon 14 novembre 1995, Gaz. Pal. 1996, 1, somm. p.258 ; notre note sous cass.3e civ. 27 novembre 1996, Gaz. Pal. 1997, 1, 214).
Le risque est moins important si le locataire est toujours dans les lieux. En effet, son droit au maintien dans les lieux étant opposable au propriétaire actuel, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la disparition éventuelle de l’ancien propriétaire, débiteur de cette indemnité, aboutira simplement à un droit au maintien dans les lieux quasi-perpétuel. C’est alors le nouveau propriétaire qui aura tout intérêt à rechercher l’ancien propriétaire pour le faire payer, ou se faire rembourser par lui s’il décide d’exposer lui-même les frais de l’éviction pour reprendre la libre disposition de son immeuble.
III – INCONVENIENTS POUR LES PROPRIETAIRES
Si l’acte de vente est bien rédigé, l’opération ne doit pas présenter de difficulté. Vendeur et acquéreur doivent prévoir qui supportera l’indemnité d’éviction, dans quelle proportion, ainsi que les conditions dans lesquelles l’acquéreur devra éventuellement exercer son droit de repentir s’il ne veut pas payer un surcoût d’indemnité d’éviction. Ces stipulations ne seront pas opposables au preneur, qui pourra toujours agir à l’encontre de l’ancien propriétaire, mais elles règleront la question de la charge définitive de l’indemnité d’éviction, totale ou partielle, entre l’ancien et le nouveau propriétaire. Des garanties devront également être prévues. Les difficultés surviendront si le vendeur et l’acquéreur n’ont pas précisément réglé cette question conventionnellement.
En effet, la vente de l’immeuble va aboutir à une dichotomie entre l’obligation au paiement de l’indemnité d’éviction et le droit de repentir. L’ancien propriétaire est débiteur de l’indemnité d’éviction ; le nouveau propriétaire est titulaire du droit de repentir. L’ancien propriétaire, bien que tenu au paiement de l’indemnité d’éviction, n’a pas le pouvoir d’exercer le droit de repentir prévu à l’article 32 du décret du 30 septembre 1953, puisque le repentir suppose l’offre d’un nouveau bail (Jurisclasseur, Bail à Loyer, fasc.1345, n°45). Le vendeur n’a précisément plus qualité pour consenti un nouveau bail. Quant au nouveau propriétaire, il a qualité pour offrir le renouvellement et mettre fin à la période de maintien dans les lieux, en notifiant un droit de repentir. Cependant, il n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’éviction et il n’a donc, en principe, pas de raison de “se repentir”. L’imprévision des parties dans l’acte de vente notarié suscitera donc des difficultés sérieuses relevées par la doctrine (Boccara, JCP 1995, éd. E, I, 448).
Toutefois, ces difficultés ne permettent pas de remettre en cause la règle de droit et la jurisprudence établie, car elles proviennent exclusivement de la négligence et de l’imprévision du vendeur et de l’acquéreur, qui se sont eux-mêmes volontairement placés dans cette situation. Le vendeur, poursuivi en paiement, ne pourra pas exercer son droit de repentir. L’acquéreur, si le vendeur s’est rendu insolvable ou s’il a disparu, se verra opposer par le locataire un droit au maintien dans les lieux, et risque d’être dans l’obligation de lui consentir un nouveau bail. On ne peut donc qu’inviter les rédacteurs d’actes, à savoir les notaires, à la plus grande attention lors de l’établissement des actes de vente.
