Par Jehan-Denis BARBIER Docteur en droit. Avocat à la Cour.
Les clauses de loyer variable sont celles qui prévoient un loyer comportant deux composantes : d’une part, une partie fixe, correspondant à un certain montant, généralement indexé, et d’autre part, une partie variable, correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire. On le qualifie de loyer binaire. Ce mode de détermination du loyer est tantôt alternatif, tantôt additionnel : alternatif lorsque l’on retient la plus élevée des deux composantes ; additionnel lorsque l’on ajoute le variable au minimum garanti, lorsque le variable le dépasse. Le résultat, dans les deux cas, est le même. Le bailleur est assuré de toucher le loyer minimum garanti, parfois qualifié de loyer de base, constitué par la partie fixe indexé. Mais si le pourcentage convenu sur le chiffre d’affaires aboutit à un montant supérieur à celui du loyer minimum garanti, le bailleur encaisse alors ce supplément. Ces clauses, importées des Etats-Unis d’Amérique, se sont développés principalement dans les baux de centres commerciaux, où les bailleurs ont pu les imposer de façon générale, dans leur contrat-type. Elles ont suscité une abondante jurisprudence depuis près de 40 ans, les premiers arrêts ayant été rendus en matière de révision de loyer dans les années 1980, la Cour de cassation ayant estimé que de telles clauses étaient valables, mais qu’elles interdisaient au juge de fixer le loyer révisé[1]. Les débats et les conflits suscités par ces clauses ont connu un fort développement à la suite de l’arrêt dit Théâtre Saint Georges du 10 mars 1993[2], concernant un renouvellement de bail, la Cour de cassation excluant, là encore, toute fixation judiciaire. Les débats furent relancés quelques dix ans plus tard, lorsque les bailleurs, nonobstant l’absence de fixation judiciaire, exercèrent leur droit d’option, pour refuser le renouvellement du bail après l’avoir offert[3]. L’exercice du droit d’option prévu à l’article L.145-57 du Code de commerce était manifestement incompatible avec une clause de loyer variable, puisque ce texte figure sous la section relative à la procédure, alors que, précisément, en présence d’une telle clause, toute procédure de fixation est exclue[4]. Si toute fixation judiciaire du prix est exclue, c’est parce que ce prix est déjà fixé par la clause de loyer variable – sauf à considérer qu’il y aurait un bail sans loyer, ce qui est absurde – et si le prix est déjà fixé, toute option est impossible, puisqu’on ne peut pas remettre en cause un contrat définitivement conclu, après accord sur la chose et sur le prix.
Mais, curieusement, la Cour de cassation admit néanmoins le droit d’option en présence d’une clause de loyer variable, par une décision d’autant plus discutable, qu’elle envisageait le droit d’option même après fixation « du prix du bail révisé »[5]. Ce fut la première fissuration de l’édifice. Enfin, ces clauses ont connu un regain d’actualité au cours des dernières années, lorsque les bailleurs ont modifié leur rédaction pour prévoir, contrairement à ce que jugeait la Cour de cassation, la fixation du minimum garanti par le juge[6]. La Cour de cassation admit la validité de telle clause, et par conséquent la possibilité pour le juge des loyers commerciaux de fixer ou d’évaluer le seul minimum garanti. Ce faisant, la Cour de cassation reconnaissait, contrairement à sa jurisprudence antérieure, la divisibilité du loyer variable et sa compatibilité avec le statut des baux commerciaux. C’est la seconde fissuration de l’édifice. Les dernières évolutions jurisprudentielles justifient que l’on fasse le bilan des solutions retenues. La portée des clauses de loyer variable se pose lors du renouvellement du bail, mais également lors des révisions de loyer en cours de bail.
Or, il y a une différence notable entre ces deux situations : alors que les règles concernant le loyer de renouvellement ne sont pas d’ordre public, celles concernant les révisions le sont. Dans ses dernières décisions, la Cour de cassation a manifesté le profond respect qu’elle témoigne à la convention des parties, en lui accordant une importance supérieure ou égale à celle des institutions judiciaires, puisqu’une stipulation contractuelle peut modifier la mission institutionnelle du juge des loyers commerciaux. La Cour de cassation témoignera-t-elle le même respect aux dispositions d’ordre public concernant les révisions ? La puissance de l’ordre public (II) ne peut pas être inférieure à celle du contrat, manifestement surestimée (I).
I – CLAUSE DE LOYER VARIABLE ET RENOUVELLEMENT : LA PUISSANCE DU CONTRAT
Les considérations qui ont servi de fondement à la jurisprudence dite Théâtre Saint Georges (A) ont été abandonnées dans les derniers arrêts de la Cour de cassation (B).
A – LE FONDEMENT DE LA JURISPRUDENCE THÉÂTRE SAINT GEORGES
Par son arrêt dit Théâtre Saint Georges du 10 mars 1993, la Cour de cassation décida, dans le cadre d’un renouvellement du bail : « La fixation du loyer renouvelé d’un tel bail (un bail à loyer variable) échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n’est régie que par la convention des parties »[7]. Comme l’observa le Professeur J. Derruppé : « Le bail se renouvelle aux clauses et aux conditions initialement convenues y compris celles déterminant le loyer selon la combinaison d’un loyer minimum et d’un loyer variable » [8]. Le loyer binaire échappe au statut des baux commerciaux et n’est régi que par la convention des parties. A défaut d’accord, dans le cadre d’un renouvellement, le loyer reste régi par la clause de loyer variable. Le bail se renouvelle avec le loyer binaire convenu, c’est-à-dire moyennant le loyer minimum garanti indexé et, alternativement, le pourcentage sur le chiffre d’affaires du locataire[9]. Ainsi, en l’absence d’un nouvel accord des parties le loyer demeure régi par la clause du bail expiré, la Cour de cassation estimant que « la clause de loyer, dans ses deux éléments, doit être reconduite dans le bail renouvelé »[10]. Cette jurisprudence fut constamment maintenue : « il est constant que la fixation du loyer renouvelé dans le cas d’un loyer dit binaire échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n’est régie que par la convention des parties »[11]. Quel était le fondement de cette jurisprudence ?
Certains auteurs soutiennent que cette jurisprudence était fondée sur la convention des parties. Mais cette thèse ne peut pas être suivie, pour la simple raison que la convention des parties ne comportait aucune stipulation relative au loyer de renouvellement. Les parties avaient convenu d’un loyer binaire au cours du bail, mais ce dernier était totalement silencieux quant au loyer de renouvellement. Dans le silence de la convention des parties, fallait-il revenir, lors du renouvellement, aux règles statutaires, ou au contraire maintenir la clause de l’ancien bail ? La Cour de cassation opta pour cette seconde solution. Son choix n’était pas dicté par une stipulation inexistante mais par deux considérations. La jurisprudence Théâtre Saint Georges, selon laquelle le loyer binaire échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux, repose sur un double fondement.
1° – Incompatibilité du loyer binaire et du loyer statutaire. En premier lieu, il existe une incompatibilité fondamentale entre la clause-recette et les modes de détermination du loyer prévus par le statut des baux commerciaux. Le statut des baux commerciaux n’envisage qu’un loyer calculé « par unité de surface », comme il est dit à l’article R.145-7 du Code de commerce. Les notions de « loyer binaire », de « loyer minimum garanti », de « loyer de base », de « loyer variable additionnel » sont étrangères à la réglementation et incompatibles avec les règles légales. Dans le Code de commerce, la valeur locative marque le montant maximum du loyer. Le loyer du bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative. Or, les clauses de loyer binaire traitent la valeur locative, non comme un maximum, mais comme un minimum. En outre, le chiffre d’affaires n’est pas un élément de la valeur locative au sens du Code de commerce. La clause de loyer binaire et les règles statutaires sont inconciliables. Le Président Pierre Garbit le relevait tant à propos des révisions de loyer qu’à propos des renouvellements : « Il y a en réalité une incompatibilité de principe entre le mécanisme de révision légale et l’existence d’une clause-recette »[12]. « Il existe une incompatibilité fondamentale entre la clause-recette et les modes de détermination du loyer prévus par le décret »[13].r Cet antagonisme est classiquement relevé par la jurisprudence qui note que les demandes des bailleurs « se heurtent à l’incompatibilité existant entre la clause recette et les règles statutaires relatives à la fixation du loyer »[14]. 2° – Indivisibilité du loyer En second lieu, les demandes de fixation du loyer de base ou du loyer minimum garanti à la valeur locative se heurtent à l’indivisibilité du loyer. Un loyer constitue un tout indivisible[15]. Il n’y a juridiquement qu’un seul loyer, même si son calcul peut se décomposer en plusieurs éléments. En raison de cette indivisibilité, le juge ne peut pas fixer une composante seulement du loyer. Les règles légales (évaluation, plafonnement, révision) ne peuvent s’appliquer qu’au tout, non à une partie. Ainsi, la Cour de cassation s’est fondée sur cette indivisibilité pour rejeter une demande de fixation du loyer minimum garanti formée par un locataire[16]. Mais la Cour de cassation va devoir abandonner ce double fondement dans ses derniers arrêts, au vu des nouvelles clauses rédigées par les bailleurs.
B – L’ABANDON DU FONDEMENT DE LA JURISPRUDENCE THÉÂTRE SAINT GEORGES
Afin de contrer la jurisprudence Théâtre Saint Georges, les bailleurs, notamment dans les centres commerciaux, modifièrent les clauses de leurs baux-types. Il fut stipulé que, lors du renouvellement du bail, le loyer minimum garanti serait fixé à la valeur locative, que les parties entendaient se soumettre à la procédure prévue par le statut des baux commerciaux, et qu’elles attribuaient compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer ce minimum garanti. es clauses donnèrent lieu à de nouveaux débats. Un certain nombre de juridictions estimèrent qu’une clause contractuelle ne pouvait pas modifier les pouvoirs du juge en l’obligeant à fixer, non plus un loyer statutaire, mais un minimum garanti[17]. Cependant, par deux arrêts du 3 novembre 2016, largement commentés[18], la Cour de cassation décida : « la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ; que le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle ». Puis, par un nouvel arrêt du 29 novembre 2018, la Cour de cassation modifia son précédent attendu de principe et le remplaça par l’attendu suivant :
« la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti »[19]. Ces nouvelles jurisprudences conduisent à deux constatations.
1°- En premier lieu, la Cour de cassation fait prévaloir une stipulation contractuelle sur la mission traditionnelle du Juge. La mission traditionnelle du juge des loyers commerciaux consiste à fixer le loyer. L’article R. 145-23 du Code de commerce vise « la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ». La fixation du loyer est une notion connue. L’évaluation d’un minimum garanti est en revanche une notion nouvelle. La Cour de cassation admet qu’une stipulation contractuelle puisse modifier la mission institutionnelle du juge, qui ne fixera plus un loyer, mais un minimum garanti, c’est-à-dire un plancher. La stipulation contractuelle oblige le Juge à dire, contrairement à la réglementation, que la valeur locative constitue un minimum, alors que dans les textes, elle constitue le maximum. Ainsi, la Cour de cassation fait de larges sacrifices au regard, tant de la réglementation statutaire que des institutions judiciaires, à seule fin d’appliquer une stipulation contractuelle qui avait pour objet de contourner une jurisprudence antérieure, en portant atteinte à la cohérence d’une construction juridique. On a en effet largement démontré que, pour faire rentrer les clauses de loyer variable dans le statut des baux commerciaux, la 3ème Chambre civile a dû forcer le chambranle et déposer le linteau, provoquant de larges fissures dans l’édifice juridique [20]. L’état du droit et la place du juge sont fortement malmenés au nom du respect du contrat. Une stipulation contractuelle, imposée par un bailleur en position hégémonique, l’emporte sur toute autre considération, les règles de procédure et les règles statutaires étant reléguées au second plan. 2°- Ce faisant, la Cour de cassation abandonne les deux considérations qui servaient de fondement à la jurisprudence Théâtre Saint-Georges. La clause de loyer variable n’est plus indivisible, puisque le juge peut fixer le loyer minimum garanti. La clause de loyer variable n’est plus incompatible avec le statut des baux commerciaux, pour la même raison. Par la vertu d’une stipulation contractuelle, les fondements d’une jurisprudence quarantenaire sont sapés. Par la vertu d’une stipulation contractuelle, il n’y a plus ni incompatibilité, ni indivisibilité. La puissance du contrat l’emporte sur celle du juge puisque, ce que le juge ne pouvait faire, une stipulation contractuelle le peut. Est-ce bien raisonnable ? La Cour de cassation ne pouvait-elle pas assumer la remise en cause de la jurisprudence Théâtre Saint-Georges, en reconnaissant au juge des loyers commerciaux la plénitude des pouvoirs qui lui sont accordés par l’article R 145-23 du Code de commerce ? Si la Cour de cassation estimait nécessaire une fixation judiciaire, si elle juge devoir permettre l’accès au juge, dans l’état actuel de l’économie, ne pouvait-elle en prendre la responsabilité, sans attendre une clause contractuelle vexante ? Toujours est-il que, sur le plan des principes, la clause de loyer variable n’est plus, par nature, ni incompatible avec le statut des baux commerciaux, ni indivisible.
II – CLAUSE DE LOYER VARIABLE ET RÉVISION : LA PUISSANCE DE L’ORDRE PUBLIC
A la différence des règles qui régissent le loyer de renouvellement, celles concernant les révisions en cours de bail sont d’ordre public (A). Cela signifie, comme chacun le sait, que les clauses contraires devaient être jugées nulles, et sont, depuis la réforme de 2014, réputées non écrites (B).
A – LES DISPOSITIONS LÉGALES.
Le statut des baux commerciaux comporte deux dispositions d’ordre public. En premier lieu, l’article L 145-38 du Code de commerce permet à l’une ou l’autre des parties de demander la révision du loyer trois ans après le point de départ du bail. Ce texte ne présente pas beaucoup d’intérêt lorsque le bail comporte une clause d’indexation et lorsque le loyer révisé doit être plafonné. En revanche, ce texte est essentiel lorsque les facteurs locaux de commercialité subissent une modification matérielle importante entraînant par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Lorsque la commercialité s’effondre, ce qui est parfois le cas dans certains centres commerciaux qui subissent une désertification, il est urgent, pour la survie du fonds de commerce, de faire réviser le loyer et de le réajuster à la valeur locative. Cependant, la jurisprudence traditionnelle excluait précisément toute possibilité de révision, en présence d’un bail à loyer variable[21]. Cette jurisprudence, interdisant la révision à la baisse même en cas de modification matérielle des facteurs de commercialité, était particulièrement défavorable aux locataires. Les bailleurs, quant à eux, en cas d’amélioration de la commercialité, se trouvaient automatiquement rétribués par l’augmentation des revenus résultant du pourcentage touché sur le chiffre d’affaires du locataire. L’autre texte d’ordre public est l’article L. 145-39 du Code de commerce selon lequel, lorsque le bail comporte une clause d’indexation, la révision peut être demandée dès lors que le loyer a augmenté de plus de 25 %. Cette disposition est également extrêmement importante pour l’équilibre économique, un compte d’exploitation pouvant difficilement subir, sans conséquence pénible, une augmentation de 25 % de ses charges. Mais, là encore, la Cour de cassation décida qu’en présence d’une clause de loyer variable, toute révision était exclue[22].
B – LE CARACTÈRE NON ÉCRIT DES CLAUSES CONTRAIRES
L’article L. 145-15 du Code de commerce disposait que les clauses, stipulations et arrangements contraires aux dispositions sur les révisions légales étaient nuls et de nul effet. La réforme du 18 juin 2014 a accentué la sanction en déclarant désormais que de telles clauses « sont réputées non écrites ». La jurisprudence classique qui exclut toute révision légale en présence d’une clause de loyer variable, va-t-elle pouvoir se maintenir ? On a vu que les fondements mêmes de cette jurisprudence sont sapés : la clause de loyer variable n’est, par nature, ni incompatible avec le statut des baux commerciaux, ni indivisible. Par conséquent, la thèse selon laquelle la clause de loyer variable « échappe au statut des baux commerciaux » ne peut plus être soutenue, puisque les arrêts de la Cour de cassation du 3 novembre 2016 et du 29 novembre 2018 admettent que le juge des loyers commerciaux puisse fixer ou évaluer, dans le cadre statutaire et conformément aux dispositions légales, le loyer minimum garanti, « lorsque le contrat le prévoit ». Comment, alors, refuser une fixation judiciaire « lorsqu’une disposition légale d’ordre public la prévoit » ? On ne peut pas refuser à une disposition d’ordre public des effets que l’on accorde à une stipulation contractuelle. Les dernières jurisprudences de la Cour de cassation sont nettement marquées par la volonté de respecter le contrat.
Or, précisément, le contrat ne dit rien quant à la révision du loyer. Si le contrat interdisait expressément la révision du loyer, la clause serait réputée non écrite. Comme le contrat ne dit rien quant à la révision, ce n’est pas lui manquer de respect que de permettre aux dispositions légales d’ordre public de s’appliquer. Mais ce serait incohérent de maintenir que la clause de loyer variable « échappe au statut des baux commerciaux », pour empêcher l’application des révisions légales alors que, précisément, elle ne lui échappe plus en renouvellement. Lorsque la Cour de cassation avait jugé que les clauses de loyer variable, d’une façon générale, échappaient au statut des baux commerciaux, elle les avait, ce faisant, qualifiées. La règle jurisprudentielle posée s’appliquait à toutes les clauses de loyer variable. Mais, dès lors que l’édifice est fissuré, puisque certaines clauses reviennent dans le statut, la qualification générale retenue ne tient plus.
Rien n’empêche les juges de qualifier le loyer minimum garanti, encore appelé le loyer de base, de loyer, et le loyer variable additionnel de modalité particulière de fixation. Il faut sortir une fois pour toutes de la jurisprudence « Théâtre Saint Georges », en renouvellement comme en révision, puisque ses fondements sont sapés. De plus, il est manifeste que le souci de permettre l’accès au juge a guidé les dernières jurisprudences. Cet impératif, qui a déterminé la Cour de cassation dans le cadre des renouvellements, doit la guider de la même façon dans le cadre des révisions. Une reconstruction, stable et cohérente, s’impose. n[1] Cass. 3e civ. 2 oct. 1984, n° 82-14855 : Bull. cass. 1984, III, n° 156, p. 121 – Gaz. Pal. Rec. 1985, I, p. 177, note P.-H. Brault. [2] Cass. 3e civ. 10 mars 1993 : Gaz. Pal. 3 juill. 1993, p. 21, note J.-D. Barbier ; JCP N, 1994, p. 239, note D. Cohen-Trumer et L. Levy ; JCP G, n° 22089, note F. Auque ; JCP E 1993, n°460, note B. Boccara ; D. 1994, somm. p. 47, note L. Rozès. [3] J.-D. Barbier, Droit d’option et loyer variable, Gaz. Pal. du 14 juin 2003, doctr. p.5 ; Cass. 3e civ.12 juin 2003, Administrer août-sept. 2003, p.33. [4] Cass. 3e civ. 7 mai 2002, Gaz. Pal. 18 juill. 2002, p. 21 : le bailleur et le preneur demandaient tous deux la fixation du loyer, l’un dans un sens, l’autre dans l’autre, mais ils furent renvoyés dos à dos, toute fixation étant exclue. [5] Cass. 3e civ. 12 juin 2003, Administrer août-sept. 2003, p. 33, note J.-D. Barbier. [6] Voir notamment J.-D. Barbier, Loyer variable : derniers rebondissements ? Gaz. Pal. du 16 juill. 2019, p.51. [7] Cass. 3e civ. 10 mars 1993, Gaz. Pal. 2 et 3 juill. 1993, p. 21, note J.-D. Barbier ; JCP éd. N, 1994, p .239, note D. Cohen-Trumer et L. Levy ; JCP éd. G, n° 22089, note F. Auque ; JCP, éd. E 1993, n° 460, note B. Boccara, D. 1994, somm. p. 47, note L. Rozès. [8] J. Derruppé, La vie du centre commercial, RDImm. oct.-déc. 1994, p.565. [9] Cass. 3e civ. 27 janv. 1999, Administrer mai 1999, p. 29, note J.-D. Barbier – JCP 1999 p. 575, note F. Auque – JCP éd. G 1999, n° 10142, note B. Boccara ; Cass. 3e civ. 29 sept. 1999, n° 97-22199 ; Cass. 3e civ. 15 mars 2000, n° 98-16771 – Loyers et copr. 2000, n° 141, note Ph.-H. Brault ; Cass. 3e civ. 7 mars 2001, Loyers et copr. 2001, n° 123, note P.-H. Brault ; Cass. 3e civ. 29 avr. 2002 AJDI 2002, p. 523, note J.-P. Blatter ; Cass. 3e civ. 7 mai 2002, Gaz. Pal. 17 et 18 juill. 2002, note J.-D. Barbier. [10] Cass. 3è civ. 15 mars 2000, Gaz. Pal. 2000, jurisp. P.1980, note J.-D. Barbier.r [11] Cass. 3e civ. 27 janv. 1999, Gaz. Pal. 1999, 1.49 ; J.C.P. 1999, éd., p.575 ; Cass. 3è civ. ; 7 mars 2001, Loyers et copr., 2001, n°123 ; D. aff. 2001, p.1874 ; Cass. 3e civ., 29 sept. 1999 et Cass. 3e civ., 15 mars 2000, Gaz. Pal. du 26 oct . 2000 ; Cass. 3e civ. 7 mai 2002, Gaz. Pal. 18 juill. 2002, p.21, note J.-D. Barbier. [12] Lamy Droit Commercial n°1493.rnrn[13] Lamy Droit Commercial n°1533.rnrn[14] CA Versailles 28 sept. 2000, RG n° 1998-113, SNC Vélizy Petit Clamart c. Y. Burton SA ; TGI Lille, Loyers Commerciaux, 7 févr. 2011, RG n° 09/00019, Société de Lancement de Magasins d’Usine à l’Usine c. Sté Descamps. [15] Cass. 3ème civ. 10 déc. 2002, pourvoi n° 01-10208. [16] Cass. 3e civ. 5 mars 2013, n° 11.28461, Gaz. Pal. 19 et 20 avr. 2013, p. 23, note J.-D. Barbier. [17] CA Limoges, 4 sept. 2014, n° 13/00095, Gaz. Pal. 25 nov. 2014, p. 23, note J.-D. Barbier ; CA Aix-en-Provence, 19 févr. 2015, n° 13-11349 : RTD com. 2015, p. 238, note J. Monéger ; AJDI 2015, p. 514, note P. Chatellard ; CA Versailles, 12e ch. 19 sept. 2017, n° 16/03805, Gaz. Pal. 21 nov. 2017, p. 57, note J.-D. Barbier. [18] Cass. 3e civ. 3 nov. 2016, n° 15-16826 et 15-16827, Gaz. Pal. 14 mars 2017, p. 53, note J.-D. Barbier ; Administrer nov. 2016, p. 36, note J.-D. Barbier ; Gaz. Pal. 14 mars 2017, n° 290h1, p. 68, note C.-E. Brault ; Loyers et copr. 2016, n° 253, note P.-H. Brault ; AJDI janv. 2017, p. 36, note F. Planckeel. [19] Cass. 3e civ. 29 nov. 2018, n° 17-27798, Gaz. Pal. 19 mars 2019, p. 70, note C.-E. Brault.r [20] Voir notre note sous CA Versailles, 12ème ch., 19 sept. 2017, n° 16-03805, Gaz. Pal. 21 nov. 2017, p. 57 et sous Cass. 3e civ. 3 nov. 2016, n° 15-16826, Administrer nov. 2016, p. 36, et notre étude : Loyer variables : derniers rebondissements ? Gaz. Pal. 16 juill. 2019, p. 51.rnrn[21] Cass. 3e civ. 2 octobre 1984, Gaz. Pal. 1985.1.177, note P.-H. Brault ; Cass. 3e civ. 7 déc. 1990, Loyers et copr. 1990, n° 180 ; Cass. 3e civ. 15 mai 1991, Gaz. Pal. 1991.1 427, note J.-D. Barbier. [22] Cass. 3e civ. 13 janv. 1988, AJPI 1988, p. 442, note B. Boussageon ; Cass. 3e civ. 5 mars 2013, n° 11-28461, Gaz. Pal. 20 avr. 2013, p. 23, note J.-D. Barbier.
